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Gewährleistungsansprüche nach Werkvertragsrecht trotz Bezeichnung des Vertrages als „Kaufvertrag“ und möglicher Ausschluss der Gewährleistung

Der Bundesgerichtshof hat im Rahmen einer Entscheidung vom 16.12.2004, Az.: VII ZR 257/03 seine ständige Rechtssprechung zur Anwendung werkvertraglicher Regelungen auf einen Kaufvertrag, der auf ein Gebäude (Altbau) gerichtet ist, jedoch umfassend saniert worden ist, bestätigt.

Danach gilt:

Verspricht der Veräußerer eines Altbaus eine Sanierung bis auf die Grundmauern, so darf der Erwerber dies grundsätzlich dahin verstehen, dass der Veräußerer zu diesem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewandt hat, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten. Der Veräußerer eines nach Umfang und Bedeutung einer Neuherstellung gleichkommenden sanierten Altbaus haftet auch dann nach Werkvertragsrecht [und nicht nur nach Kaufvertragsrecht], wenn die geschuldete Modernisierung oder Sanierung bei Abschluss des Vertrages bereits fertig gestellt ist.

Im zu entscheidenden Fall hatten die Kläger mit notarieller Urkunde von der Beklagten das Wohnungseigentum an einer Doppelhaushälfte erworben. Im Rahmen der notariellen Urkunde wurde die Gewährleistung für sichtbare und unsichtbare Mängel ausgeschlossen. Nachdem der Vertrag geschlossen war und die Kläger das Gebäude in Besitz nahmen, stellte sich heraus, dass die Sanierungsbemühungen (teilweise) fehlgeschlagen waren.

Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass – gleichwohl der Vertrag als Kaufvertrag bezeichnet worden ist – er im rechtlichen Sinne als Werkvertrag zu werten sei.

Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstückes mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist, hierbei ist es unerheblich, ob die Herstellungsverpflichtung vor dem Vertragsschluss abgeschlossen ist oder sich die Herstellungsverpflichtung erst aus dem Vertrag ergibt. Einzig entscheidend ist, ob sich aus Inhalt, Zweck und wirtschaftlicher Bedeutung des Vertrages sowie aus der Interessenlage der Parteien die Verpflichtung des Veräußerers zur mangelfreien Erstellung des Bauwerkes ergibt. Soweit der Veräußerer im Rahmen des Vertrages seine Gewährleistungsverpflichtung ausgeschlossen hat, ist entscheidend, ob es sich bei der entsprechenden Klausel um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt.

Ein Umbau oder die Modernisierung von Altbauten kann als „Neuherstellung“ von Sachen und Leistungen im Sinne von § 11 Nr. 10 AGB-Gesetz anzusehen sein, so dass insoweit die entsprechende Klausel nach § 11 Nr. 10 a AGB-Gesetz unwirksam ist.

Für den Fall, dass eine entsprechende Klausel als Individualvereinbarung, also im Einzelnen ausgehandelt, zu werten ist, ist zu beachten, dass nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter oder so behandelnder Eigentumswohnungen und Häuser, auch in einem notariellen Individualvertrag, gemäß § 242 BGB unwirksam ist, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen erörtert worden ist.

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