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Mietrechtsänderungsgesetz 2013 in Kraft

Am gestrigen 01.05.2013 ist das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten. ...

Aufrechnen des Kautionsanspruches mit mietfremden Gegenforderungen unzulässig

Wie der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VIII ZR 36/12 am 11.07.2012 entschied, ist ohne eine ausdrückliche Vereinbarung der Treuhandcharakter der Mietkaution dahingehend zu interpretieren, dass ihm ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen ist, ...

Gastherme in Mietwohnung muss heißes Bad ermöglichen

Nach der Entscheidung des Amtsgerichtes München mit Urteil vom 26.10.2011 zum Aktenzeichen 463 C 4744/11 hat ein Vermieter eine ausreichend dimensionierte Gastherme zur Verfügung zu stellen, die eine Badewanne in einem zumutbaren Zeitraum mit mindestens 41 °C heißem Wasser zu füllen vermag.

Rauchmelderpflicht Thüringen

Seit dem 05.01.2008 besteht in Thüringen eine grundsätzliche Rauchmelderpflicht. Diese ist geregelt in § 46 Abs. 4 der Thüringer Bauordnung (ThürBO).

Berufliche Zwecke berechtigen den Vermieter zur Eigenbedarfskündigung

Wie der Bundgerichtshof mit Urteil vom 26.09.2012 zum Aktenzeichen VIII ZR 330/11 entschied, berechtigt auch die Absicht des Vermieters, die Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken zu nutzen, diesen zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt (Az.: 8 ZR 36/12), dass die von einem Mieter eingezahlte Mietkaution nicht mit angeblich bestehenden Forderungen aus einem anderen (früheren) Mietverhältnis verrechnet werden darf.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu ausgeführt, dass Kautionen lediglich der Absicherung des aktuellen Mietverhältnisses dienen und hinsichtlich etwaiger offener Forderungen aus einem früheren Mietverhältnis ein Aufrechnungsverbot gilt.

Wirksame Anpassung der Vorauszahlung auf Betriebskosten setzt korrekte Betriebskostenabrechnung voraus

Wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15.05.2012 zum Aktenzeichen VIII ZR 246/11 entschied, reicht die Vorlage einer formell rechtmäßigen Betriebskostenabrechnung, welche jedoch materielle Fehler aufweist, zur wirksamen Erhöhung der Vorauszahlungen auf die künftigen Betriebskosten nicht aus.

Kündigung wegen nicht bezahlter Betriebskosten

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil (Az.: VIII ZR 1/11) festgestellt, dass, so ein Mieter in Zahlungsrückstand gerät, weil er die erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen nicht überweist, der Vermieter ihn fristlos kündigen darf.

Ein Mieter muss für Mietminderung relevante wiederkehrende Beeinträchtigungen nicht durch „Protokoll“ darlegen

BGH, Urteil vom 29.02.2012 - VIII ZR 155/11 sowie Beschluss vom 25. 10. 2011 – VIII ZR 125/11

Der BGH entschied in seinem Urteil vom 29.02.2012 unter dem Aktenzeichen Az.: VIII ZR 155/11, dass ein Mieter für eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB nur einen konkreten Sachmangel,

Der Vermieter braucht dem Mieter die Heizkostenverordnung nicht zu erläutern

Der BGH entschied in seinem Urteil vom 26.10.2011 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 268/10, dass der Vermieter im Zuge der Betriebskostenabrechnung lediglich dazu verpflichtet ist, die Abrechnung sämtlicher Einzeldaten, die zur korrekten Aufteilung der Wärmekosten in Heiz- und Warmwasserkosten notwendig sind, mitzuteilen.

Eine vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution muss dieser an den neuen Vermieter leisten

Wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 07.12.2011 zum Az.: VIII ZR 206/10 entschied, besteht grundsätzlich kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat.

Kein einheitliches Mietverhältnis bei separat auf anderem Grundstück angemieteter Garage

Wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12.10.2011 zum Aktenzeichen VIII ZR 251/10 entschied, stellt eine separat angemietete Garage, die sich nicht auf dem selben Grundstück befindet, wie die gemietete Wohnung, kein Bestandteil des Wohnungsmietvertrages dar und kann deshalb unabhängig von der Wohnung gekündigt werden,...

Hunde- und Katzenhaltung kann durch Wohnungseigentümerbeschluss verboten werden

Ein Mehrheitsbeschluss, der die Haltung von Hunden- und Katzen innerhalb einer Wohnanlage verbietet und lediglich schon vorhandene Tiere von dieser Regelung ausnimmt, ist nicht unwirksam.

Nötiger Inhalt des Kündigungsschreibens bei Kündigung wegen Eigenbedarf

Der BGH hat am 06.07.2011 (BGH, Aktenzeichen: VIII ZR 317/10) entschieden, dass es für die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ausreicht, wenn der Vermieter die Person bezeichnet, die künftig in der Wohnung wohnen soll sowie deren Interesse am Erlangen der Wohnung darlegt.

Nebenkostenabrechnung: ein Mal für länger als ein Jahr möglich!

Der BGH hat am 27.07.2011 (Az.: VIII ZR 316/10) entschieden, dass Vermieter und Mieter vereinbaren können, den Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung einmalig über zwölf Monate hinaus zu verlängern. Zum Beispiel, wenn dies der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung dient.

Umlagefähigkeit von Kosten für die Hausverwaltung

In einem gewerblichen Mietverhältnis kann der Vermieter den Mieter auch durch Formularvertrag verpflichten, die Kosten für die Hausverwaltung zu tragen.

Verjährung des Bereicherungsanspruchs wegen rechtsgrundlos erbrachter Renovierungsleistungen

Der BGH hat entschieden, dass der Erstattungsanspruch eines Mieters für die Kosten einer Renovierung, die er infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat, in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietvertrages verjährt.

Abrechnungs- und Ausschlussfrist bei Betriebskostenabrechnungen gelockert

BGH, Urt. v. 30.03.2011 - VIII ZR 133/10

Vermieter können ausnahmsweise Betriebskostenabrechnungen auch noch nach Fristablauf zu Lasten des Mieters korrigieren.

Nebenkostennachforderungen in Insolvenz des Mieters

Mit Urteil vom 13.04.2011 zum Aktenzeichen VIII ZR 295/10 entschied der Bundesgerichtshof, dass Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen gegen eine ein Insolvenzverfahren betreibende Mieterin noch trotz Erklärung des Insolvenzverwalters gemäß § 109 Abs. 1 S. 2 InsO eine berechtigte Insolvenzforderung darstellt.

Können auch zukünftige Leistungen verlangt werden?

Der BGH hatte zu entscheiden, ob eine Zahlungsklage auf zukünftige Leistung für den Fall, dass der Mieter in erheblichem Umfang seiner Zahlungspflicht aus dem Mietverhältnis nicht nachgekommen ist, zulässig ist.

Mietminderung bei periodisch auftretenden Mängeln der Mietsache

Gericht:	BGH 12. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:	15.12.2010
Aktenzeichen:	XII ZR 132/09
Dokumenttyp:	Urteil

Schnarchen kein Mietminderungsgrund

Wie das Amtsgericht Bonn mit Urteil vom 25.03.2010 zum Az. 6 C 598/08 entschied, muss ein Vermieter einen Mieter in einem Wohnhaus in ruhiger Lage, in dem die üblichen Schallschutzvorschriften eingehalten werden, nicht darauf hinweisen, dass mitunter Wohngeräusche, insbesondere Schnarchgeräusche aus der Nachbarwohnung, zu vernehmen sein können.

Aus für Weiß-Klauseln am Mietende

Der Bundesgerichtshof hat mit Hinweisbeschluss vom 14.12.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 198/10, entschieden, dass eine Mietvertragsklausel, wie dem Mieter auferlegt, zum Mietzeitende die Wohnung weiß zu streichen, unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt und daher als Allgemeine Geschäftsbedingung nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist.

Keine Verwirkung von Nebenkostenansprüchen bei Geschäftsräumen

Immer wieder gibt es Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, wann denn nun eine Betriebskostenabrechnung dem Mieter zugehen muss, damit diese noch als rechtzeitig gilt und der Mieter zur Zahlung verpflichtet ist.

Verwendung von Werten eines nicht geeichten Wasserzählers über Betriebskostenabrechnung zulässig

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 17.11.2010 zum Aktenzeichen VIII ZR 112/10, dass im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwendet werden dürfen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind.

Bei Frist für Mietzahlung gilt Samstag nicht als Werktag

Wie der Bundesgerichtshof in der Entscheidung zum Aktenzeichen VIII ZR 129/09 und VIII ZR 291/09 am 13.07.2010 entschied, zählt bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum 3. Werktag eines Monats der Sonnabend nicht mit.

Schweigen des Mietvertrages zur Wohnungsgröße schließt Wohnflächenvereinbarung nicht grundsätzlich aus

Wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 23.06.2010 zum Aktenzeichen VIII ZR 256/09 entschied, kann auch eine Mietwohnung, deren Größe im Mietvertrag nicht schriftlich fixiert ist, zu klein sein. Dies insoweit sich aus Absprachen im Vorfeld des Vertragsschlusses eine bestimmte Wohnflächenvereinbarung ergibt.

Fachhandwerkerklausel in Mietverträgen unwirksam

Eine Klausel, mit welcher dem Mieter in einem Wohnraummietvertrag die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme der Arbeiten in Eigenleistung offensteht, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Umlagen in der gewerblichen Vermietung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 09.12.2009, Az. XII ZR 109/08, entschieden, dass die Umlage von Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB ist, noch dass diese Klausel gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt.

Spinne in der Tiefgarage ist allgemeines Lebensrisiko

Wer in einer Tiefgarage vor einer sich abseilenden Spinne zurückweicht und dabei stürzt und sich verletzt, hat keinen Schadensersatzanspruch gegen den zur Reinigung der Garage verpflichteten Hausmeister. Das Oberlandesgericht Karlsruhe entschied in seinem Urteil vom 24.06.2009 zum Aktenzeichen 7 U 58/09, dass der für den Anspruch erforderliche Ursachenzusammenhang zwischen der behaupteten Pflichtverletzung und dem Sturz fehle.

Formularmäßige Vereinbarung einer einmaligen Bearbeitungsgebühr ist unwirksam

Wie das Landgericht Hamburg in einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung vom 05.03.2009 zum Aktenzeichen 307 S 144/08 entschied, ist eine Vereinbarung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, vorliegend dem Mietvertrag, die lautet wie folgt:

Unwirksamkeit starrer Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Geschäftsraummietverhältnissen

Der BGH hat in seiner für die Praxis sehr bedeutenden Entscheidung vom 08.10.2008 (XII ZR 84/06) festgestellt, dass auch in Mietverträgen über Gewerberäume eine formularmäßig enthaltene Klausel zur Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan unwirksam ist. Eine Abschwächung der Klausel, die den Mieter verpflichtet, erforderliche Schönheitsreparaturen je nach Abnutzungszustand vorzunehmen, scheidet wegen dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion aus.

In welchem Umfang ist der Vermieter mietvertraglich verpflichtet, zur Abwendung von Gefahrenlagen bestimmte Installationen einer regelmäßigen Prüfung zu unterziehen?

Der Kläger war Mieter in einem mehrstöckigen Wohnhaus mit Einzimmer-Appartements, die jeweils mit einer kleinen Kochnische ausgestattet waren. Durch einen Brand in einem Nachbar-Appartement im Bereich der Kochnische wurden Sachen des Klägers beschädigt.

Vermieter darf bei Nebenkostenabrechnungen nach Abflussprinzip verfahren

Vermieter dürfen bei der Nebenkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip verfahren, also auch solche Kosten abrechnen, mit denen sie selbst im Abrechnungszeitraum belastet werden. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20.02.2008, Az.: VIII ZR 49/07, hervor.

Kosten einer Zwischenablesung bei Mieterwechsel nicht erstattungsfähig

Entsprechend einem Urteil des Bundesgerichteshofs vom 14.11.2007, Az.: VIII ZR 19/07, kann ein Vermieter von einem Mieter, der vor Ablauf der Abrechnungsperiode auszieht, für die Zwischenabrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten keine „Nutzerwechselgebühr“ erstattet verlangen, die ihm von dem Abrechnungsunternehmen in Rechnung gestellt wird.

Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche bei fehlenden Wasserzählern der übrigen Mietwohnungen zulässig

Der Vermieter darf die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umlegen, wenn nicht alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet sind, BGH-Urteil vom 12.03.2008, Az.: VIII ZR 188/07.

Vermieter muss in Mieterhöhungsverlangen nicht die exakte Mietspanne nach qualifizierten Mietspiegel angeben

Unlängst wurde vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12.12.2007, Az.: VIII ZR 11/07 entschieden, dass insofern ein Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete stützt, die sich aus einem qualifizierten Mietspiegel ergibt, er dem Mieter nicht die konkrete Spanne nach dem Mietspiegel mitteilen muss.

Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen ist unwirksam

Eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, ist nach einem neuerlichen Urteil des Bundesgerichteshofes vom 05.03.2008, Az.: VIII ZR 95/07, wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Mieter muss Geeignetheit eines gemieteten Parkplatzes selbst prüfen

Das Amtsgericht München hat mit Urteil vom 19.07.2007, Az.: 423 C 11099/07, entschieden, dass der Fahrer eines überdurchschnittlich großen Autos sich selbst davon zu überzeugen hat, ob er dieses auf einen gemieteten Stellplatz überhaupt abstellen kann.

Zeitliche Grenze der Anbietpflicht des Vermieters nach Eigenbedarfskündigung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 04.06.2008, Az.: VIII ZR 292/07, entschieden, dass ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der wegen Eigenbedarfs gekündigten Wohnung besteht, wenn eine anzubietende Ersatzwohnung erst einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses dem Gekündigten zur Verfügung stehen würde.

Rauchender Mieter nur in Extremfällen schadenersatzpflichtig

In einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 05.03.2008 zum Az.: VIII ZR 37/07 stellt dieser fest, dass rauchen in einer Mietwohnung zwar über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus geht, jedoch nur in extremen Ausnahmefällen eine Schadenersatzpflicht des Mieters begründe.

Ordentliche Kündigung der Mietwohnung setzt keine Abmahnung voraus

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters gemäß § 573 Abs. 1 i. V. m. Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt keine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus.

Wohnungsmieter müssen Modernisierungsmaßnahmen des Grundstückskäufers dulden

Der Käufer eines Grundstückes ist bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters gegeben sind, Modernisierungsarbeiten zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB).

Räumungstitel gegen nichteheliche Lebenspartner bei Begründung von Mitbesitz

Hat der Mieter in die Mietwohnung einen nichtehelichen Lebensgefährten aufgenommen, ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 19.03.2008, Az.: I ZB 56/07, für die Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel auch gegen diesen erforderlich, wenn er Mitbesitz an der Wohnung begründet hat. Hingegen haben minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung, weshalb für eine Vollstreckung gegen sie ein Titel gegen die Eltern ausreicht.

Mieter muss Umlage nicht geschuldeter Betriebskosten in der Abrechnung rügen

Zu den Einwänden gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monates nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört nach einer Entscheidung des BGH vom 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06, auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähigen Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehle.

Keine Kostenerstattung für Wohnraummieter bei eigenmächtiger Beseitigung des Mangels ohne vorherige Mahnung

Wer als Mieter einer Wohnung eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist und ohne dass die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist, hat keinen Anspruch auf Ersatz der ihm für die Mangelbeseitigung entstandenen Aufwendungen. Dies geht hervor aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 16.01.2008, Az.: VIII ZR 222/06.

Klage eines Mieters gegen Abmahnung des Vermieters unzulässig

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.01.2008, Az.: VIII ZR 139/07, die Klage eines Mieters abgewiesen, der gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter geklagt hatte. Der BGH bestätigte damit die Vorinstanzen, die von der Unzulässigkeit der Klage ausgegangen waren.

Umlage der Betriebskosten muss nach tatsächlicher Personenzahl erfolgen

Der Vermieter einer Wohnung kann bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen, um die Belegung des Hauses zu ermitteln. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 23.01.2008, Az.: VIII ZR 82/07, entschieden.

Nebenkostenabrechnung nach Eigentumswechsel

Der BGH hat mit Beschluss vom 29.09.2004, Az.: XII ZR 148/02 entschieden, dass auch im gewerblichen Mietrecht bei einem Eigentumswechsel der Liegenschaft die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden vom bisherigen Eigentümer und Vermieter erstellt werden müssen, der neue Eigentümer und Vermieter ist hierfür nicht einstandspflichtig.

Urteil des BGH zur Mietminderung wegen falscher Mietflächenangabe

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

Streitigkeiten um die Nebenkostenabrechnung

Ein sehr häufiger Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter sind die in der Regel jährlich erstellten Nebenkostenabrechnungen. Hierbei geht es vor allem darum, welche tatsächlichen Kosten in welcher Höhe auf die einzelnen Mietparteien verteilt werden können. Im folgenden sollen einige Erläuterungen gegeben werden zu häufigen Streitpunkten einzelner Nebenkostenabrechnungspositionen.